almm-mouchotte

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pourquoi 6 ans

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Si cette clause de complément de prix est légale, il faudrait au moins que Gecina mentionne dans l’acte de vente, qu’en cas de plus-value lors d’une vente avant 6 ans, le complément de prix, qui lui serait dû, soit calculé après déduction des travaux dans l’appartement et dans la copropriété (comme pour le calcul de la plus-value aux Impôts)

Gecina a fait référence à des articles du code général des impôts.
Qui possède ce gros bouquin ? et vérifier les articles cités ?

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Comment Gecina sera-t-elle au courant d’une vente avant 6 ans ?

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le notaire qui rédigera ce nouvel acte relèvera la clause de Gecina et donc ce sera de sa responsabilté d’en informer Gecina et par la même le rappeler au vendeur

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Ci-dessous un article de la revue Les Echos-Patrimoine, paru l’année dernière, vous permettant de calculer le montant de la plus-value impôts dans le cas de la vente de votre appartement dans quelques années (... avant 30 ans)
Par contre si vous devez vendre avant les six ans, vous devrez à Gecina la totalité de la plus-value !! (bonne affaire pour elle !!!) mais donc rien aux Impôts (heureusement !)
En tout état de cause, assurez-vous que votre notaire demande que soit précisé dans l’acte de vente que la différence de prix sera abaissée des montants des travaux entrepris tant personnels que ceux de votre quote-part de copropriété
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Les ECHOS Le 08/04/2016
Quel impôts sur la plue-value ?
La plus-value réalisée lors de la vente d’un logement est imposable à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 %. S’y ajoutent 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.
La taxation ordinaire des plus?values immobilières, c'est 19 % + 15,5 % de prélèvement sociaux, mais s'y ajoute une « surtaxe », dont le taux varie entre 2 % et 6 %, lorsque la plus-value est d'un montant supérieur à 50.000 euros. C'est le notaire chargé de la vente qui effectuera la déclaration, de calculer l'impôt et de prélever les sommes dues au fisc sur le prix versé par l'acheteur.
Le calcul de la plus-value imposable
Le montant de la plus-value imposable est calculé par différence entre le prix auquel le logement a été vendu et son prix d'achat ou la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit si vous en avez hérité ou s'il vous a été donné.
Pour faire ce calcul, le prix de vente est diminué des différents frais que vous avez supportés à l'occasion de la vente : commission versée à un intermédiaire ou à un mandataire ; frais liés aux certificats et diagnostics obligatoires (performance énergétique, thermites, amiante, plomb,...) ; frais de mainlevée de l'hypothèque ou du privilège de prêteur de deniers.
Quant au prix d'achat, il est majoré forfaitairement de 7,5 % pour tenir compte des frais que vous aviez supportés lors de l'achat (mais il est possible de retenir leur montant réel à condition de pouvoir en justifier). Si vous avez fait réaliser des travaux de construction ou d'agrandissement par un professionnel (factures à l'appui), vous pouvez ajouter au prix d'acquisition les frais payés pour leur montant réel mais ne pouvez pas tenir compte des petits travaux (peinture, moquette, papiers peints...) ni de ceux que vous avez vous-même réalisés, ou que vous avez déjà pris en compte pour obtenir une réduction ou un crédit d'impôt. Dans le cas d'un logement donné en location, vous ne pouvez pas prendre en compte les travaux que vous avez déjà déduits de vos revenus fonciers ainsi que ceux exposés au cours d'une année où vous étiez soumis au « microfoncier ».
Sachez toutefois que, s'il s'agit d'un logement que vous détenez depuis plus de 5 ans, vous pouvez évaluer les travaux forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. Ce forfait s'applique même si vous n'avez pas réalisé de travaux !
Les abattements pour durée de détention
Une fois la plus-value ainsi calculée, on applique un abattement pour durée de détention si vous déteniez le logement depuis au moins 6 ans. Cet abattement a pour effet de réduire le montant de la plus-value taxable. En pratique, il existe deux abattements distincts : un premier pour le calcul de la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu, un second applicable pour le calcul de la plus-value soumise aux prélèvements sociaux.

Exemple
Vous revendez en juin 2016 votre résidence secondaire acquise début 2006. Vous ne pouvez profiter d'aucune exonération particulière.
Le prix de vente est de 750 000 EUR et le prix d'achat de 550 000 EUR. Vous avez réalisé des travaux pour un total de 15 000 EUR.
Calcul de la plus-value
Prix de cession 750 000 EUR
Prix d'acquisition 550 000 EUR
Frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) : 41 250 EUR
Majoration du prix d'acquisition pour travaux (forfait de 15 %) :82 500 EUR
Prix d'acquisition corrigé 673 750 EUR
Plus-value 76 250 EUR
Abattement pour durée de détention applicable en matière d'impôt sur le revenu : 76 250 EUR x 30 % =22 875 EUR
Plus-value imposable à l'impôt sur le revenu : 53 375 EUR
Abattement pour durée de détention applicable en matière de prélèvements sociaux : 76 250 EUR x 8,25 %=6 291 EUR
Plus-value imposable aux prélèvements sociaux : 69 959 EUR
Calcul de l'impôt
Impôt sur le revenu relatif à la plus-value :53 375 EUR x 19 % =10 141 EUR
Surtaxe : 53 375 EUR x 2% - (60 000-53 375) X 1/20 =735,75EUR
Prélèvements sociaux relatifs à la plus-value : 69 959 EUR x 15,5 % =10 844 EUR
Imposition globale: 21 720,75 EUR

Les cas d'exonérations
Fort heureusement, il existe de nombreuses situations pour lesquelles la plus-value réalisée lors de la vente d'un logement n'est pas imposable. A commencer par la plus-value relative à la vente de votre résidence principale.
Vente de la résidence principale
Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, elle est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, quel que soit son montant. Par résidence principale, on entend le logement que vous occupez pendant la majeure partie de l'année. Il n'y a pas de condition de durée minimale d'occupation depuis son acquisition pour bénéficier de l'exonération. En revanche, il doit s'agir de votre résidence principale au moment de la vente. Si pour une raison ou une autre, le logement a été occupé en tant que résidence principale jusqu'à sa mise en vente mais est vide à la date de la vente, l'exonération vous est acquise si la vente est intervenue dans l'année. Toutefois, un délai plus long ne vous fait pas forcément perdre le bénéfice de l'exonération. Tout dépend des circonstances dans lesquelles le bien a été mis en vente : état du marché, prix demandé, moyens mis en oeuvre pour vendre le logement ... En revanche, vous perdez le bénéfice de cette exonération si donnez votre résidence principale en location le temps de la vendre, ou encore si vous la prêtez à des proches ou des membres de votre famille pendant cette période ! En cas de divorce ou de séparation, celui qui a occupé le logement jusqu'à sa mise en vente peut bénéficier de l'exonération s'il s'agissait de la résidence du couple au moment du divorce ou de la séparation.
Exonération pour durée de détention
Compte tenu de l'abattement pour durée détention, la plus-value est autexonérée d'impôt sur le revenu si le logement est revendu après 22 ans de détention. Mais il faut le revendre après 30 ans de détention pour échapper aux prélèvements sociaux. Concrètement, après 22 ans de détention, la plus-value reste taxée à 15,5 %. Ce n'est que si le logement est revendu après 30 ans de détention que la plus-value échappe à toute imposition
Première vente d'un logement autre que la résidence principale
Si vous vendez un logement autre que votre résidence principale et n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années, la plus-value est exonérée d'impôt si vous réinvestissez le prix de vente, dans les deux ans, dans l'achat ou la construction d'un logement destiné à être votre résidence principale. Si une partie seulement du prix est réemployée, l'exonération ne porte que sur cette fraction et le surplus imposable dans les conditions habituelles. S'il s'agit d'un bien commun, l'exonération est accordée distinctement pour chacun des deux époux. Si l'un d'entre eux en a déjà bénéficié (pour une vente réalisée avant son mariage ou sur un bien propre), l'autre peut y prétendre à hauteur de la moitié de la plus-value. Cette exonération ne joue pas en cas d'acquisition de droits démembrés ou de parts de société civile immobilière. Attention, cette exonération ne peut s'appliquer qu'une seule fois.
Personnes hébergées en maison de retraite
Les personnes âgées qui vivent en maison de retraite ainsi que les adultes handicapés placés en foyer d'accueil sont exonérés sur la plus-value réalisée lors de la vente de leur « ancienne » résidence principale sous réserve que les trois conditions suivantes soient réunies :
- la vente intervient moins de deux ans après leur entrée dans l'établissement ;
- le logement n'a pas été occupé pendant cette période par une personne autre qu'un membre de leur foyer fiscal ou leur concubin ;
- ils ne sont pas assujettis à l'ISF et leur revenu fiscal de référence n'a pas dépassé 25 130 EUR pour la première part de quotient familial, majoré de 5 871 EUR pour la première demi-part et 4 621 EUR pour chaque demi-part supplémentaire.
Retraités et invalides de situation modeste
Une autre exonération est prévue en faveur des retraités et personnes titulaires d'une pension d'invalidité, non assujettis à l'ISF, sous réserve que leur revenu fiscal de référence n'ait pas dépassé 10 686 EUR pour la première part de quotient familial majoré de 2 853 EUR pour chaque demi-part supplémentaire, la situation de famille s'appréciant à la date de la cession (chiffres applicables aux cessions réalisées en 2016).
Vente ne dépassant pas 15 000 EUR
Les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers ou de droits relatifs à ces biens échappent à toute imposition lorsque le prix de vente est inférieur à 15 000 EUR. Ce plafond s'apprécie bien par bien ; toutefois, en cas de vente par des époux, même mariés sous un régime de communauté, ce plafond s'apprécie au regard de la quote-part détenue par chaque époux. La règle est la même en cas de vente d'un bien détenu en indivision : le plafond de 15 000 EUR joue pour chacun des co-indivisaires.
N.-C. K., Les Echos

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Dernière modification le vendredi 31 Mars 2017 à 15:25:26

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